北京注册会计师协会专家委员会专家提示[2015]第6号—房地产企业存货跌价的审计
北京注册会计师协会专家委员会专家提示[2015]第6号 2015-11-23
2014年，我国商品房销售企业虽然稳步回升，但仍存在开发面积持续回落、新开工面积降幅扩大、商品房待售面积显著增加等特点。房地产行业销售的不景气，导致房地产企业的存货可能存在跌价风险。因此在房地产企业财务报表审计过程中，存货跌价准备将成为重点审计领域，审计人员需重点关注不同类别存货项目跌价计提的及时性与充足性。
本提示仅供事务所及相关从业人员在执业时参考，不能替代相关法律法规、注册会计师执业准则以及注册会计师职业判断。提示中所涉及审计程序的时间、范围和程度等，事务所及相关从业人员在执业中需结合项目实际情况、风险导向原则以及注册会计师的职业判断确定，不能直接照搬照抄。
针对房地产企业主要存货跌价风险的识别、评估和应对以及应重点关注的事项，房地产企业审计专家委员会对存货跌价审计做如下提示：
一、 房地产企业存货跌价审计的总体思路
房地产企业存货主要包括开发成本和完工开发产品。开发成本主要含拟开发土地和在建开发产品。由于房地产企业的开发经营涉及从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务等全过程，具有开发周期长、投资数额大、经营风险大，受政策环境影响大等特点，而这些因素都有可能加大房地产存货审计的风险。
对于房地产存货跌价审计，应紧密结合房地产存货审计、收入审计、会计估计审计，在准确确定被审计单位各类房地产存货账面成本、可变现净值的基础上，确定其计提存货跌价准备是否充分、适当。在审计全过程中应贯穿风险导向审计思路，在了解被审计单位及其环境、内部控制的基础上，识别和评估与存货跌价准备、存货跌价损失在财务报表层面及其相关认定层面可能存在的重大错报风险，从而设计和实施进一步审计程序，以将识别出的重大错报风险降低至可接受水平。
二、房地产存货跌价审计相关重大错报风险的识别与评估
在房地产存货跌价审计中，审计人员应结合房地产行业及企业具体特点，从以下方面识别和评估相关的风险：
(一)了解被审计单位及其环境
1.房地产行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素。
审计人员应当重点关注行业状况、法律环境、监管环境以及其他外部因素的变化对企业产生的影响，从而识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。如：房地产市场的总体趋势是什么；市场需求、市场容量、市场价格如何；房地产行业是否受经济周期波动的影响，以及房地产行业涉及到的法律法规、行政规章制度等。
2014年以来，房地产市场持续下行，整体处于低迷状态，投资增速明显下滑，各地商品住宅库存量逐步增高，整体步入调整期。在这种情况下，中央政策更关注民生保障和长效机制顶层设计。以 “稳”为主，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。随着限购、限贷手段逐步退出，并通过信贷、公积金、财政补贴等多轮支持政策刺激住房需求，加快去库存化。各地则因时因地灵活调整，加速房地产市场化转型。针对上述宏观经济政策的改变，审计人员应当识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。
2.了解被审计单位的性质。包括被审计单位的所有权结构、治理结构、组织结构、经营活动、投资活动、筹资活动等。
审计人员应当通过对被审计单位性质的了解，识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。如：通过对其所有权性质的了解，初步判断其风险偏好，存在哪些动机和压力；通过对其治理结构、组织结构的了解，初步判断其治理机制是否健全，与存货跌价准备相关的重要组成部分有哪些；通过对其经营活动的了解，初步判断各类存货的特点、土地的来源、主要原料供应商、施工方的情况、主要客户情况，房地产项目的品牌、质量、现状及市场行情，是否存在以股权收购房地产项目等情况，从而识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。
3.了解被审计单位对会计政策的选择和运用。
审计人员应当通过对被审计单位计提存货跌价准备相关会计政策的选择和运用的了解，识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。如：了解被审计单位制定的计提存货跌价准备的会计政策和实际执行的行业惯例，分析判断是否存在隐瞒、不提或突击计提存货跌价准备等重大和异常的会计处理；了解计提存货跌价准备会计政策、会计估计的变更，以及何时采用计提存货跌价准备的会计政策，判断是否符合新颁布的会计准则和相关会计制度等。
4.了解被审计单位的目标、战略以及相关经营风险。
审计人员应当通过对被审计单位的目标、战略以及相关经营风险的了解，识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。一般包括被审计单位的政策风险、项目筹资风险、销售风险、土地风险、合作和合资项目的控制风险等。如：被审计单位是否存在战略目标不清晰、盲目拿地、资金链紧张、工期延长、成本上升、工程质量低劣、楼盘滞销、低价销售、五证不齐违规销售而招致诉讼等情形，这些因素均可对存货跌价准备的各项认定构成影响。
5.了解被审计单位对财务业绩的衡量和评价。
审计人员应通过对被审计单位业绩考核、激励政策的了解，识别出管理层是否存在粉饰业绩的压力，从而判断其是否存在利用调节存货跌价准备的手段达到粉饰财务报表，满足考核要求的动机，进一步识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。如：了解包括关键业绩指标、业绩趋势、预测、预算和差异分析、管理层和员工业绩考核与激励性报酬政策、分部信息与不同层次部门的业绩报告、与竞争对手的业绩比较、外部机构出具的报告等。
(二)了解被审计单位的内部控制
了解内部控制有助于审计人员识别潜在的错报类型和影响重大错报风险的因素，以及设计进一步审计程序的性质、时间安排和范围。
内部控制包括控制环境、风险评估过程、信息系统与沟通、控制活动和对控制的监督等。如：审计人员通过对被审计单位计提存货跌价准备有关制度(内部控制)的制定过程，授权、审批等有关控制活动的了解，识别在存货跌价准备计提中可能发生错报的环节，从而识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。
审计人员应通过对上述被审计单位及其环境、内部控制的了解，识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的财务报表层面及认定层面的重大错报风险。