土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。自1994年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在1%—3%之间。
改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
房地产行业土地增值税预征率、核定征收率一览表
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第一阶段（2004年11以前） |
第二阶段 （2004年11月－2007年1月） |
第三阶段 （2007年2月－2010年4月） |
第四阶段 （2010年5月1日之后） |
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特点 |
查账征收方式 |
核定征收方式 |
对新项目采取按项目进行鉴定的方式进行管理（原则上鉴定为查账征收方式） |
无论新老项目均按查账征收方式缴纳土地增值税（在审查纳税人清算申请过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，经主管局长同意可按核定征收方式进行土地增值税清算） |
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预征率 |
1、预售民用住宅的土地增值税预征率为1%；2、预售民用住宅以外的其他房地产项目的土地增值税预征率为3%；3、凡预售民用住宅和其他房地产项目划分不清的，一律按3%执行； |
与第一阶段相同 |
与第一阶段相同 |
1、普通标准住宅1.5%；2、除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；3、除上述1、2项以外的其他房地产项目4.5%；4、经济适用房0.5%； |
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核定征收率 |
1、预售或销售民用住宅核定征收率为0.8%；2、预售或销售民用住宅以外的其他房地产项目的核定征收率为1%；3、凡预售或销售民用住宅和其他房地产项目划分不清的，一律按1%执行。 |
与第一阶段相同 |
1、普通标准住宅1.5%；2、除普通标准住宅及土地以外的其他房地产项目3.5%；3、土地5%； |
1、普通标准住宅2%；2、除普通标准住宅以外的其他住宅4%；3、除上述1、2项以外的其他房地产项目5%；4、符合六个条件之一的8%； |
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文件依据 |
豫地税发[1997]160号 豫地税函[2004]125号 |
与第一阶段相同 |
豫地税发[1997]160号 豫地税发[2007]16号 |
豫地税发[2010]28号 豫地税函[2010]202号 |
制表日期为：2011年8月，具体政策以相关文件为准。
豫地税发[2011]51号 河南省地方税务局关于加强房地产企业所得税和土地增值税管理的通知
豫地税直发[2011]56号 河南省地方税务局直属税务分局关于加强房地产企业所得税和土地增值税征收管理的通知