规范税收征管是对企业的最大优惠

近期房地产市场火爆，一二线城市地王频出，企业的拿地风险剧增。税务成本作为房地产企业的四大成本之一，企业也是越发重视。

近期，作为房地产财税咨询界品牌机构，智慧源（深圳）管理顾问股份公司（股票代码837079）接受某知名房地产企业委托，由智慧源资深咨询师牛老师带队，深入东北某省H市对其开发项目指导涉税工作。

我们在开展工作的同时，顺便走访调研了当地的营商、税收环境。通过调研了解到，近年来该省民营经济发展取得了较大进步，但其总量仍然偏小、质量不高、结构不尽合理，还存在民营企业负担重、人才缺乏、融资难和融资贵等问题，政府服务水平有待进一步提高。

尤其是房地产行业，正如大家所知，2016年5月1日起，我国营改增全面试点，房地产企业纳入营业税改征增值税范围，开始缴纳增值税。而增值税实行价税分离。因此，营改增后，选择甲方供材的房地产企业，为了取得材料发票，需要支付大量进项税，导致企业在取得商品房预售许可证前，企业资金流出进一步加剧。

而当地税收环境有待改善，单说房地产土地增值税预征率，普通标准住宅预征率高达4%，预缴税款负担过重，造成企业资金成本压力过大。

现实情况是，东北绝大多数城市人口外流严重，加之地广人稀，商品房卖不上价格，在土地增值税清算时，大多数符合普通标准住宅免征土地增值税的政策，这就导致了前期预缴金额过高，清算时要退税。

《中华人民共和国税收征收管理法》（2015年修订版）第五十一条规定，纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还;涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。

但是因为税务机关和企业间的关系，好像猫和老鼠一样，地位不平等，所以导致企业多预缴的税款想要退税，却是难度较大，企业还要在当地继续发展，导致企业存在不敢要、不能要的顾虑，也存在想要也要不回来的现象。此外，也存在稽查局检查中涉及查退税款，与属地征管局协调退税方面存在问题，导致退税无法推进。

一些受访的民营企业家反映，招商引资时企业被奉为座上宾，但在项目开工投产后，地方政府承诺的条件不兑现情况比较普遍，“新官不理旧账”问题较突出。企业将之形象地描述为“JQK”：先勾我们进来，圈块地给我们，然后再尅我们。税收征管尤其严重，承诺的税收优惠不兑现，多缴的税款退不回，企业只能打掉了牙往肚子里咽

可喜的是，同为东北重镇的沈阳已经发现了这个问题，沈阳市地方税务局对退税问题高度重视。2016年7月29日，沈阳市地税局稽查管理处发布《关于对稽查局检查退税有关问题的通知》（沈地税稽便函〔2016〕5号）文件，明确了退税程序和要求，并制作了《稽查局查退税款事项通知书》文书范本，指导协调退税事宜，范本如下。
 

 
智慧源牛鲁鹏老师认为，解决民营经济的发展问题根本还在于深化改革，提高市场化程度和开放程度。围绕减轻企业负担、加大人才吸引和培养力度、拓宽融资渠道和改善金融服务等关键问题，进一步强化政府服务，营造公平竞争、健康发展的市场环境。

对市场最为敏感的民营资本来说，一个良好的投资环境是最基本的保障。尤其是在经济下行的关口，投资愈发谨慎，对营商环境也更为挑剔。

因此，当地政府也不能听之任之，由税务机关随意为之，投资环境是最基本的保障，规范税收征管才是对投资企业的最大优惠。

杀鸡取卵、竭泽而渔可以解一时之快，但是绝非长久之计。当民间资本投资意愿不足时，甚至优质企业纷纷孔雀东南飞时，政府将会后悔莫及届时再醒悟，为时晚矣。

在这里，牛老师也要提醒相关房地产企业一句：越是税收环境变差时，企业越是不能通过偷漏税的方式降低税收，偷税有风险，筹划须专业。

作者：牛鲁鹏       智慧源资深咨询师