房地产企业低价促销售房涉税政策解答

问：近日，某三线城市一家房地产企业咨询，该企业的一个开发项目近期准备开盘销售，其采取了以下三种促销方式：一、房源认购期间，意向客户预存3万元可在开盘当天抵5万元房款（购房发票以折扣后的价格开具）。二、对开盘当天购买商品房的客户，将采取摇奖方式选取10名客户，给予5000元到20000万金额不同的奖金（购房发票全款开具）。三、对于购买公建的客户，采取承诺20年内返还50%购房款的优惠购房方式。请问以上三种促销方式企业应该如何缴纳营业税，同时享受优惠的购房客户是否需要缴纳个人所得税？
 
答：营业税的业务处理
 
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）文件规定，单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。
因此，在房源认购期间，以预存3万元抵5万元房款方式出售的房源，由于企业是以优惠后的价格开具的发票，因此应该以折扣后（优惠2万元）的价款为营业额计算缴纳营业税。而对于客户购房后中奖的金额，则不得从购房款中减除，应全额缴纳营业税。
另外，《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）规定，以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。因此，对以承诺20年内返还50%购房款的优惠方式销售的公建房源，不得减除“还本”支出，应全额计算缴纳营业税。
 
个人所得税的业务处理
 
《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）文件规定，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；3.企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。
因此，意向客户预存3万元可在开盘当天抵5万元房款的销售方式及20年内返还50%购房款的优惠购房方式均属于企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品，不应征收个人所得税。
 
同时，根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》的规定，偶然所得，是指个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得。偶然所得以每次取得该项收入为一次。以每次收入额为应纳税所得额。适用20%的比例税率。因此，开盘当天的中奖客户，应按中奖金额的20%税率按“偶然所得”税目缴纳个人所得税，其税款由房地产开发企业代扣代缴。