房地产开发企业预售开发产品怎样计算企业所得税？

国税发[2006]31号文件规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

　　（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%.开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

　　（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

　　1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%.

　　2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%.

　　3．开发项目位于其他地区的，不得低于10%.

　　例如：某开发商（长春市）本季预售收入3000万元，本期“管理费、销售费、财务费”300万元；其他业务利润15万元。

　　预计毛利额 = 3000×20% = 600（万元）

　　营业税金及附加税 =3000×5、5% = 165，

　　应纳税所得 = 600－300－165 15 = 150

　　预缴税额 = 150×33% = 49.5

　　如果其他业务利润亏损15万元：600－300－165－15 =120

　　120×33% =39.6