论契税征管工作中存在的问题及探讨

　　一、契税征管工作中存在的问题
　　（一）缺乏应有的法律保障，税收执法弱化。《中华人民共和国税收征管法》规定：耕地占用税、契税、农业税、牧业税的征税管理的具体办法，由国务院另行制定。由于种种原因，该办法一直没有出台，为了避免法律的空缺，财政部和国家税务总局下发了《关于农业税收暂参照＜中华人民共和国税收征收管理办法＞执行的通知》，由于《税收征管法》是相对于工商税收制定的，对契税的征管不是十分实用，使契税的征管缺乏必要地法律保障，在客观上决定了契税征管执法力度的弱化。影响了契税的征收质量。加之，长期以来契税由财政部门负责征收，没有形成国税、地税那样一整套的征管模式和方法，影响了契税的征收质量。
　　（二）政策的实际操作性不是很强，致使税源流失。一是不能做到纳税申报。根据《契税条例》规定，纳税人应在纳税义务发生后10 日内到征收机关主动申报纳税。由于纳税意识薄弱，不少居民之间的土地、房产交易，通过私自订立买卖合同，付清款项后直接将原房地产权属证明直接交给购买房，不到征收机关申报纳税，也不到相关部门办理确权手续。就是刚刚购置的新房，纳税人交齐开发商的房款后直接居住，不予办理房产证，征收机关也没有这么大经历去逐户摸底并催收，致使大量的税源流失。二是计税价格准确确定有难度。为了达到偷漏税的目的，开发商和购房户签订两份商品房预售合同，降低价合同用来交税；二手房交易的漏洞就更加明显，交易双方签订的交易价格随意性更大，往往交易的价格低于实际的交易价格，达到偷漏税的目的。按照《契税暂行条例》规定：\"成交价格明显低于市场价格并且无正当理有的，由征收机关参照市场价格核定\".实际操作中很难正确把握“明显低于市场价格”的界限，而对房地产进行评估又不是法律规定的必须条件，因此经常发生征纳双方讨价还价，相互妥协，这样不仅消弱了税收的刚性，还给“关系税”、“人情税”的产生创造了条件。三是《契税暂行条例》规定，仅仅对土地使用权的出让、转让和房产的所有权的转让征收契税，有的单位和个人就钻政策的空子，为了逃避税收，把房屋、土地权属的变更演变成“租赁\"行为，把房屋、土地的\"租赁\"期限延长倒30年、50年，甚至70年，实际上已经形成了权属的转移。四是首次购买普通住宅的标准很难掌握。《契税暂行条例》规定，纳税人首次购买住宅，契税减半征收，这一政策规定在实际执行中难度很大。首先是由于各地经济条件发展不均衡，普通住宅的标准等等比一，是按面积来确定标准还是按价值确定标准，这都有很大的难度。其次首次购买确定的难度更大，同一纳税人以亲属的名义购买第二套或更多的住房，征收部门只能只能认定为第一套，也只能按照减半征收契税，致使部分税源不能应收尽收。五是部门配合需要明确的法律约束。契税的征管，财税、国土资源、房管等部门的配合是最关键的。而现有的法规对部门配合要求的很笼统，散见于相关的文件中，缺乏统一性和严肃性，以至于各部门从本部门的利益出发，出现相互推诿扯皮现象，信息资源不能共享，不能严肃执行“先税后证”制度，给征收工作造成很大的漏洞。
　　（三）行政干预过多，严重影响了契税的征收质量。契税属于地方的小税种，又有财政部门征收，这给地方政府的行政干预流下了较大的空间。如为了加大招商引资力度，盘活本辖区内的企业，政府硬性出台各种税收优惠政策，要求财税部门不征或少征契税。财税部门迫于行政压力，只能绝对服从，这不但造成了税款的大量流失，也给契税征管工作带来了不可估量的负面影响。
　　（四）房地产市场管理混乱，给契税征收带来一定的难度。由于房地产市场近几年发展较快，而管理没有跟上，致使部分单位擅自在国有或集体土地上开发房地产。这部分房地产由于没有办理合法的土地证用手续，致使住户无法办理房产证，住户依次为借口拒绝缴纳契税，从而影响了契税的征收。
　　二、做好契税征管工作的主要对策
　　针对上述存在的问题，结合我们近几年的工作实际，就如何做好新形式下的契税征管工作，提出一下几点建议。
　　（一）尽快完善契税法律保障体系。针对目前契税法律保障滞后的实际，国家税务总局应该尽快修订适合契税征管工作实际的法律法规，改变程序法缺失的现象，健全契税征收的法律保障体系。一是将隶属于财政管理的契税全部划归地税部门管理，实行省垂直管理。这样不仅使契税的征管能更好的利用税务部门多年形成的成熟经验，也能在很大程度上减少地方政府的行政干预。二是依法的性是明确明确税务、国土资源、房管等部门的责任和义务，纪检、监察部门要进一步加强对三部门的监督检查，对工作中存在的问题严格按照法律法规的规定进行处理，决不姑息。三是取消和完善一些实际操作存在困难的政策规定。如首次购买普通住宅的减半征收的政策规定变更为住宅减半征收，仅仅和商业用房进行区别；将超过20年以上的长期租赁界定为权属转移，纳入契税的征税范围。
　　（二）积极探索新的契税征管方式。一是实行房地产评估制度，由征收机关提请社会评估机构分片对房地产进行评估，提供区域内的最低指导价，对交易价格的确认实行宏观指导，本区域内的房地产交易价格不能低于指导价格，否则不予认可。特别是对于二手房，指导价格标准要按照房屋的新旧程度具体明确，使税务人员有章可循。二是加强与房地产开发商的联系，实行源头控税。实行契税关口前移，加大对开发商的奖励力度，实行开发商在竣工交付使用前整体缴纳契税的办法，对于积极配合的开发商，按照缴纳契税的一定比例给予奖励；对不予配合的开发商，房管、国土等部门拒绝为其办理各种竣工验收手续。三是打造契税征管的“阳光工程”。在征收机关内部建立严格地办税流程，对每一项征收要实行征收员、复核员、稽查员共同负责，实行相互制约和相互监督的工作机制。同时，定期做好税务公开，公开纳税项目，交易价格，税率，税额等内容，接受社会监督，实行“阳光作业”，杜绝“人情税”和“关系税”。四是严格执法，严厉打击偷漏税行为。要与公安部门的经保大队密切协作，按照《税收征收管理法》第二O一条的规定，对偷漏税数额达到1万元，且占应纳税额10％以上的偷漏税者移交公安部门立案查处，给予严厉打击。在这方面我们作了有益的探索，收到了良好的效果。2007年移交给公安部门的欠税悉数追缴，并处以0.5倍以上的罚款。