统一和规范是建立房地产税收体系的方向

    物业税已非“是否征收”问题，而是如何征、何时征
    王宏利：实行房地产税制改革，最核心的内容就是推行物业税。物业税又称不动产税或财产税，是主要针对土地、房屋等不动产而课征的税种。
    在现行税制体系框架下，我国直接将房地产作为征税对象的税种共有6个，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。如果将房地产企业经营所缴纳税种统一加以考虑，则还包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税等。除这些税种外，各地还存在着诸多与土地及房地产有关的收费项目。
    从当前与房地产有关的税收政策看，我国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；而占用和交易环节相对偏轻，特别是对个人占用和交易几乎不征税，从而刺激了房地产的投机行为。
    我国的房地产税制繁复，税种结构不合理，内外资房地产企业税制不统一，有违税收公平原则。目前，内外资房地产企业分别适用两套房地产税制，对涉外企业只征城市房地产税，而且只对房产征收，对地产不征收，城镇土地使用税、城建税、教育费附加、耕地占用税只对内资企业征收。
    城乡的税制也不统一，征税范围有一定局限性。目前，我国房产税和土地使用税的课税范围仅包括城市、县城、建制镇和工矿区，这些范围以外的房产与土地则不需要缴纳。伴随着城乡经济一体化的发展，在城乡交界处和农村开办的工商企业数量日渐增多，所占用的房地产数量也日渐增多，这些企业与坐落在城镇的企业同样享受到公共物品带来的便利，却不需要承担房产税的纳税义务，过窄的征税范围影响了房地产税的公平性。
    到此时，物业税就已经不再是“是否征收”的问题，而是如何征收、何时征收的问题。
    建立统一、规范的房地产税收体系
    王宏利：改革和完善现行的房地产税制，就是要建立统一、规范的房地产税收体系。
    为促进合理利用房地产资源、调节政府与房地产所有者、房地产实际占有者之间的收益分配，应合并现行的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税及对外资企业征收的城市房地产税，开征统一的物业税，将对房产和地产的征税统一起来。对于城市房地产，无论经营性还是非经营性，都要纳入房地产税的征税范围。
    物业税在政策设计上应该越简单越好，但也应有所倾斜，体现出量能负担的原则。比如可以考虑对经营性房地产按高档税率课征，非营业性房地产按低档税率课征，特别是对居民住宅的保有课税实行低税政策。
    同时，还应建立起一种评估机制，以房地产的评估价值作为税基。现行房地产税中存在多种计税依据，多种标准混用，造成纳税人的税负不均，既影响公平，又缺乏效率。因此，应采用统一的评估价值作为税基。随着经济的发展及房地产市场的变化，房产价值随之上下浮动，而评估值中包含房产升值和降值所产生的收益变化因素，能够真实地反映房产的现值，可以较好地调节土地级差收益，使纳税人的税收负担相对公平。
    推进房地产税改革，开征物业税的时间表目前不宜妄加判断，决策层需对此进行通盘考虑。而从发改委文件的行文中看，对于房地产税制改革的要求是“研究推进”，而且所提及位置在各税种改革内容中比较靠后，可见政府对此的审慎态度。
    开征物业税到底是在当前财税体制下进行，还是未来实行扁平化三级管理之后再推行？我个人认为，考虑到推行物业税之前需要做一系列基础工作和准备工作，还是在财税体制实行扁平化改革之后推行为宜。