在国家“房主不炒”的大背景下，房地产调控政策层出不穷，新房、二手房交易频繁遭遇限售、售限、限价、限贷、三条红线等加码调控政策，其中笔者认为对地产影响最大的是限制资金流入楼市，因为资金链是房企的生命线，一旦资金链断裂对房企的影响可能是致命的，在银行贷款难的压力下，部分房企便寻求金融机构之外的其他融资模式，诸如：定融、可转债、私募基金等，但以上融资模式下发票应不应该开具、应该由谁来开、应该怎么开却成了实务中房企财务部门咨询最多的问题之一?近日与“某地产公司”财务总监就其公司项目不同融资模式下的发票开具问题给予了回复和指导意见，笔者认为对于存在以上融资方式的房地产企业均有借鉴和指导意义，特将交流回复内容整理成文，以供大家参考。
某“地产项目”存在以下融资方式，利息支出均未取得发票，关于不同融资方式下发票应向何方主张以及主张发票开具的相关政策依据存在疑惑?我们一起来看一下：
一、定融
1.交易路径:
①资金路径：投资人→金交所→项目公司
②兑付路径：项目公司一金交所→投资人
2.存在问题:
利息无票，按照税费规定，应该由哪一方提供发票?
3.主张
是否可以由银交所全额开票，差征征税?税法依据是?
回复：定融模式应界定为资管产品，“金交所”相当于资产管理平台，利息发票应由“金交所”全额开具，适用简易计税3%。税法依据为：(1)财税[2016]36号附件1、(2)财税〔2016〕140号、(3)财税〔2017〕2号、(4)财税〔2017〕56号、(5)财税〔2017〕90号。
二、可转债
1、交易路径:
①资金路径：投资人一股交所ー托管银行(项目公司募集户)一供应商
②兑付路径：项目公司—托管银行(项目公司偿债户)→股交所→投资人
2、存在问题
合同约定固定回报，利息无票，哪一方应该提供发票?
3、主张
股交所全额开票，差额征税?
回复：此可转换债券，虽然形式上工商已做股权变更，实际上是一种给资金提供者的特殊的担保方式(质押)，另外所附转股条件极可能无法实现，协议约定资金成本为固定回报，实质是“明股实债”，实际上合同双方为投资人和融资方直接签订，此种情形下，发票不应由股交所开具，而应由投资人全额开具，投资人若为自然人，贵公司支付利息时有代扣代缴个税义务。
三、兑付可转债投资人差额利息
1、交易路径
发行人(项目公司)一投资人
2、存在问题
差额利息无票
3、主张
发行人代扣代缴个税，增值税由投资人自行缴纳?
回复：可转债投资人差额利息兑付，实际为贵公司(融资方)按照固定比例(比方说：2%)给予投资人合同约定固定回报之外的利息支出，税务上的处理二者一致与可转债处理一致：发票应该由投资人提供，投资人若为自然人，贵公司支付利息时有代扣代缴个税义务。此处需要提醒贵公司注意问题是”差额利息兑付模式“是否符合金融市场相关规定。
四、有限合伙基金(合伙人均为法人)
1、交易路径
①资金路径:投资人→合伙企业→目标公司
②兑付路径：目标公司→合伙企业→投资人
2、存在问题/主张
利息无票，是否可以由合伙企业开票?
回复：有限合伙企业(合伙人均为法人)类型的私募股权基金，利息支出发票应由合伙企业开具。