土地增值税征税范围、纳税人及税率

土地增值税

第一节　概述

一、土地增值税的概念

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

二、土地增值税的特点

　　■ 已转让房地产取得增值额为征税对象

　　■征税面广

　　■采用扣除法和评估法计算增值额

　　■实行超率累进税率

　　■实行按次征收，纳税时间和缴纳方法视房地产转让情况而定

三、土地增值税的立法原则

　　■适度加强对房地产开发、交易行为的宏观调控

　　■抑制土地炒买炒卖，保障国家土地权益

　　■规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入

第二节　征税范围、纳税人和税率

一、征税范围

　　（一）基本征税范围：

　　转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物

　　从上述文字中不难看出土地增值税征税范围具有以下三个标准：

　　1.转让的土地使用权是否是国家所有

　　即转让的土地使用权只能是国有土地使用权，不包括集体土地及耕地。

　　2.土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让

　　地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

如：厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。

　　附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

　　如：种植物、养植物及其他物品。

　　注意：出让和转让的区别

　　（1）国有土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者。国有土地使用权出让不属于土地增值税征税范畴。

　　（2）国有土地使用权转让：是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为。国有土地使用权转让属于土地增值税征税范畴。

　　3.转让房地产是否取得收入

　　（1）这里的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

　　包括：货币收入、实物收入或其他形式收入

　　（2）纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物必须是有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　（二）征税范围的具体规定

　　1.以房地产进行投资、联营

注意：对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　2.合作建房

　　建房自用：暂免；

　　但建成后转让：征税。

　　3.企业兼并转让房地产

　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

　　4.房地产的交换

　　房地产的交换属于土地增值税的征税范围。

　　注意：对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　5.房地产的抵押

　　（1）在抵押期间不征收土地增值税。

　　（2）待抵押期满后，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

　　6.房地产的出租、房地产的重新评估、房地产的代建房行为：不属于土地增值税的征税范围。

土地增值税征税范围总结：

征税范围	■出售土地使用权 ■取得土地使用权后进行房屋开发并出售的 ■单位之间房屋交换 ■存量房买卖 ■以房抵债 ■合作建房后并销售 ■被投资方将投资获得的房产转让的
不征税范围	■房产继承 ■房产赠与 ■房产出租 ■房地产评估增值 ■房地产的代建房行为
免税范围	■个人互换自有居住用房 ■被兼并企业将房产转入兼并企业 ■合作建房

例：（单选题）下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有（　）。 　　A.被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 　　B.个人之间互换自有居住用房地产 　　C.房产所有人将房屋产权用于抵债的 　　D.房地产开发企业以建造商品房用于商业招租，不发生产权转移的
	『正确答案』C 『答案解析』选项A不属于缴纳土地增值税的情形。选项B，免征。选项D，没有发生产权转移，不需要缴纳土地增值税。

二、纳税人

　　有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人。

三、税率

　　土地增值税实行四级超率累进税率：

级数	增值额与扣除项目金额的比率（增值率）	税率（%）	速算扣除系数（%）
1	不超过50%的部分	30	0
2	超过50%至100%的部分	40	5
3	超过100%至200%的部分	50	15
4	超过200%的部分	60	35

　　土地增值税税率应用：

　　应纳税额＝增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数

　　1.通过增值率找对应税率和速算扣除系数

　　如：增值率为60%，其对应第二个级次中的税率40%，速算扣除系数5%。

级数	增值额与扣除项目金额的比率（增值率）	税率（%）	速算扣除系数（%）
1	不超过50%的部分	30	0
2	超过50%至100%的部分	40	5
（略）

　2.怎样计算增值率

例：某房地产开发公司在申报纳税时，其计算的增值额为1500万元，扣除项目金额为1000万元，请计算该公司应缴纳多少土地增值税？
	『答案解析』 　　（1）增值率＝（1500/1000）×100%＝150% 级数 增值额与扣除项目金额的比率（增值率） 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%至100%的部分 40 5 3 超过100%至200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 　　（2）土地增值税应纳税额＝1500×50%—1000×15%＝600（万元）