购房黄金周来袭，买卖二手房请注意这些涉税问题

社区精选2021-08-30 13:39:25

今年以来楼市持续高温，各大城市量价齐升，刚需、投资、学位房…,你做好购房准备了吗？随着一线城市的发展，一手住宅的供应量逐渐减少，二手住宅由于配套完善、价格合理已成为购房者一个不错的选择。但营改增后，税费算法貌似有点复杂，不用担心，小编为您梳理了个人之间交易二手住宅的涉税热点问题，希望能帮到你。

一、个人之间交易二手住宅涉及哪些税费？

房屋交易涉及增值税、城建税及教育费附加（含地方教育费附加，下同）、个人所得税、契税、土地增值税、印花税。其中，由于国家的政策扶持，个人之间交易二手住宅暂免征收土地增值税、印花税。所以，个人之间交易二手住宅只需要缴纳增值税、城建税及教育费附加、个人所得税、契税4项税费，具体规定如下：

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备注：①表中“转让收入”在营改增后为不含增值税收入；②表中个人所得税核定征收率是以广州为例，各城市规定不同。

二、个人之间交易二手住宅的计税价格如何确定？

计税价格是计算缴纳各项税费的依据，房屋交易不能简单以转让收入作为计税价格，影响计税价格有两个重要因素：

因素1、营改增后计税价格需要换算成不含税价格

如：小红和小明准备交易一套二手住宅，合同签订价格为100万，营改增前小红和小明的计税价格即为100万，营改增后，不考虑其他因素，小红和小明的计税价格为100/(1+5%)=95.24万，增值税、城建税及教育费附加、个人所得税、契税都因此而减少，看来营改增确实是一项实实在在的福利。但并不是所有情况下，交易双方签订的合同价格都需要换算成不含税价格，哪些情况需要换算呢？

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备注：简单起见，表中“其他情形”未考虑差额征税、税务机关核定价格等复杂情形。

因素2、计税价格不得低于税务机关的核定价格

为防止交易双方故意签订阴阳合同，隐瞒真实交易价格，导致国家税务流失。各地主管税务机关建立了二手房交易价格评估系统，个人交易二手住宅时，合同签订价格不得低于主管税务机关的系统核定价格。比如：小红和小明交易的二手住宅的合同签订价格为100万，但是主管税务机关的系统核定价格为120万，那么小红和小明需要以120万的计税价格来计算缴纳增值税、城建税及教育费附加、个人所得税、契税。另外，如果小红和小明认为自己的交易价格真实合理，不同意主管税务机关的系统核定价格的，小红和小明可以向主管税务机关提出计税价格异议申请，由主管税务机关核实后确定计税价格。

三、个人之间交易二手住宅的交易方式有哪些选择？

根据国家简政放权、方便群众办事的政策，房屋赠与已经不需要对赠与双方关系、赠与价格进行公证，交易双方手续更加简便，还能节省一笔公证费用。因此，亲属之间由于可以享受增值税、个税的优惠政策，在下表的情况中，“赠与”可能比“转让”的税费少，亲属之间可以考虑以“赠与”的方式交易二手住宅来解决小孩读书的学位房问题。

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上述的免征增值税、个人所得税的亲属关系包括：

1. 无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
2. 无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。

四、个人之间交易二手住宅前需要关注哪些基础信息？

在二手住宅交易过程中，有几个基础信息需要重点关注，这是能否享受税收优惠、以及确定税款征收方式的关键。

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五、个人之间交易二手住宅的税费缴纳如何办理？

根据国家税务总局规定，营改增后由地税机关负责二手房的税款征收，个人之间交易二手住宅需要去房屋所在地的主管地税机关办理税费缴纳手续，买卖双方带齐房产证、网签合同、身份证、户口簿、结婚证等资料。

六、个人之间交易二手住宅税费的应用举例？

例：小红2016年9月转让一套住宅给小明，合同签订价格为100万，主管税务机关系统核定价格120万，交易双方对税务机关核定价格无异议。该套房屋为小红2013年9月时通过购买取得，房屋建筑面积88㎡，购房发票金额80万。该套房屋为小明家庭唯一住房。合同约定小明负担过户环节的所有税费。

Step1：确定交易双方的计税价格

①该套房屋建筑面积=88㎡＜144㎡，为普通住房；房屋购买年限=3年＞2年，符合免征增值税政策。

②由于该套房屋免征增值税，合同价格不要换算，即：不含税价格=合同价格=100万。

③不含税价格100万＜系统核定价格120万，确定小红和小明本次房屋交易的计税价格=120万。

Step2：交易双方应交的各项税费

①小红：免征增值税及附加，只需缴纳个人所得税=（120-80）×20%=8万。

②小明：只需缴纳契税，根据契税政策，小明所购住宅面积＜90㎡且为家庭唯一住房，契税税率适用1%。应交契税=120×1%=1.2万。

③由于合同约定买方负担过户环节的所有税费，所以小明需负担税费=8万+1.2万=9.2万。