房地产业增值税处理解析

　2016年3月24日， 财政部和国家税务总局在其网站发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）(以下简称36号文)，宣布自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部纳税人纳入试点范围。该文件进一步对现行的关于交通运输业、现代服务业和邮电通信业的增值税规定做了调整，财税[2013]106号文件相应废止。至此，营改增将覆盖原来适用营业税的所有行业，从而使增值税全面替代营业税。

　　继上期税务评论从整体上介绍了36号文的有关重要规定之后，本期税务评论将就房地产业的试点规定及其行业影响进行深度解析，并提出应对建议。

　　36号文有关房地产业营改增的政策要点

　　销售房地产适用的增值税政策

　　从2016年5月1日开始，房地产业将被纳入增值税征税范围，对于销售不动产和转让土地使用权，增值税适用税率为11%。一般纳税人出售房地产老项目或老不动产的，可以选择适用一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法，则适用11%的增值税税率；如果选择简易计税方法，则适用5%的征收率。

　　上述所称“房地产老项目或老不动产”是指：

• 对房地产开发企业销售其开发的房地产项目情形，指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目（即“房地产老项目”）；

• 对其他情形，指纳税人在2016年4月30日前取得或自建的不动产（即“老不动产”）。

　　此外，36号文还就各类情形下如何计算销售额进行了明确。相关政策具体如后文的表一、表二所示。

　　36号文的附件3中对个人销售住房所适用的增值税政策进行了如下明确：

• 个人销售自建自用住房免征增值税。

• 个人销售购买的住房，则按购买年限，房产所在地区（即是否位于北京市、上海市、广州市和深圳市）等条件进行区别税务对待（具体政策请参见后文表三）。

　　租赁房地产适用的增值税政策

　　从2016年5月1日开始，不动产租赁服务适用11%的增值税。一般纳税人以经营租赁方式出租老不动产的，可以选择适用一般计税方法或简易计税方法。如果选择一般计税方法，则适用11%的增值税税率；如果选择简易计税方法，则适用5%征收率。相关政策请参见后文表四。

表一：房地产开发企业销售其开发的房地产项目1（以下简称“房地产开发情形”）增值税处理

表二：非房地产开发情形1增值税处理