普通住宅销售定价中的学问

假设某房地产开发公司开发的住宅项目，其普通住宅销售面积为7万平米，土地和开发成本合计为4.5亿元，而土地增值税清算时允许扣除的房地产开发费用为扣除比例的10％。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第8条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
那么，我们先来计算一下：若要普通住宅在土增税清算时能享受国家对于土增税的优惠政策，销售价格的上限是什么。
 
设不含税销售收入为X，且采用简易计税计算增值税。土地和开发成为4.5 亿，得出下列不等式：
[X-（0.6%*X+4.5*1.3）]/（4.5*1.3+0.6%*X）≤20%
按照上文所得不等式计算：X≤7.07 亿，
因此，当每平米均价低于10100 元时，此项目普通住宅于土增清算时可免征土地增值税。
按照得到的平均售价计算土增税可得：
销售收入（每平方米）：10100 元
土地及开发成本（每平方米）=45000/7 = 6428.57
附加税费=10100*5%*12%=60.6元
扣除项= 6428.57*1.3+ 60.6=8417.74 元
增值额：10100-8417.74= 1682.26元
增值率:1682.26/8417.74=19.98%
土地增值税为零
企业所得税：（10100-6428.57-60.6-0）*25%=902.7 元
税后利润：10100-6428.57-60.6-902.7= 2708.13元
 
而如果将每平米的销售价格适当提升，税后利润会增加吗？我们来看一下提升定价后的例子:
假设将每平米销售价格提升至10500每平方米（不含税），相关税负与税后利润如下:
销售收入（每平方米）：10500 元
土地及开发成本（每平方米）=45000/7 = 6428.57
附加税费=10500*5%*12%=63元
扣除项= 6428.57*1.3+ 63=8420.14元
增值额：10500-8420.14= 2079.86元
增值率:2079.86/8420.14=24.7%
土地增值税 = 2079.86*30%-8420.14*0%=623.96
企业所得税：（10500-6428.57-63-623.96）*25%=846.12 元
税后利润：10500-6428.57-66.6-623.96-846.12= 2538.35元
 
由以上的计算可以看到，对于普通住宅来说，提升定价并不一定能够提高税后利润，在某些价格区间内，提升定价还可能会使税后利润不升反降。因此，大家一定要注意到普通住宅这一税收优惠政策给其销售定价带来的影响，避开无效区间，使得每一分定价的提升都有其价值。
 
注：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。