我司为物业行业，每月按实际开营票金额作为缴纳营业税依据（即，当月收到的全额物业费，含预收以后月份的物业费），实际做账时，按权责发生制对每月收入进行确认并计提营业税金及附加，这样对于预收的物业费，应交税费等就会出现借方余额（预交），那么营改增后，原帐上应交税费那部分余额应如何做账务处理？后续收到的物业费需开具增税发票，做账时是否仍按此规则计算缴纳增值税（尤其是预收的那部分）？或者应如何计算当期应缴纳增值税？
专家回复：
1、根据营业税暂行条例及实施细则，物业管理企业收到预收账款时不产生纳税义务，但因为贵公司收到预收款时全额开具了发票，故全额计算缴纳了营业税。
因此我们认为原账上应交税费的借方余额可以比照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定申请原主管税务机关退还提前缴纳的营业税。
如果收到主管税务机关退还的营业税，则借记“银行存款”贷记“应交税费-应交营业税”；
如果主管税务机关裁定不予退还，则逐期借记“营业税金及附加”贷记“应交税费-应交营业税”。
2、后续收到物业费全额开具增值税发票的，应当在收款时全额计算缴纳增值税，之后按照权责发生制分期确认营业收入。
收款时的账务处理如下：
借：银行存款/库存现金
贷：应交税费-应交增值税
预收账款
3、物业企业一般纳税人按照营业税改征增值税试点实施办法第二十一条至二十三条的规定计算缴纳增值税；小规模纳税人按照该办法第三十四条和三十五条的规定计算缴纳增值税。
政策依据：
财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税〔2016〕36号)附件1：营业税改征增值税试点实施办法