房地产公司“售后回租”销售方式下的税收安排

       房地产公司销售房屋时会采用多种销售手段，其中一种是售后回租，具体操作为：按高于市场价的价格销售后，房地产公司再将房产租回，统一对外出租，每年按售价的一定比例返还给购房者。针对这种情况，房地产公司如何依法开展税收筹划呢？
　　
　　案  例　　
　　某市一家房地产公司主要开发商用房产，最近新开发商用楼一幢，共有商铺100间，每间10平方米，每平方米售价2万元。公司和购房者约定，回租后将房屋统一对外出租，每年收取租金300万元，合约期10年，每年按售价的10%返还给购房者。
　　
　　《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函〔2007〕603号）虽已作废，但是可以参照文件进行理解，即从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。另外，2009年1月1日实施的营业税暂行条例规定，纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额和销售额。
         后续文件：国家税务总局公告2010年第13号 关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题 
　　
　　该房地产公司要按销售和租赁两种业务进行税收处理，分别缴纳营业税、印花税、城市建设税和教育费附加，具体如下：　　
　　按销售不动产缴纳营业税：100×10×2×5%＝100（万元）。　　
　　按租赁业缴纳营业税：300×5%＝15（万元）。　　
　　按产权转移书据缴纳印花税：100×10×2×0.05%＝1（万元）。　　
　　按财产租赁合同缴纳印花税：300×0.1%＝0.3（万元）。　　
　　按营业税的7%缴纳城建税：（100＋15）×7%＝8.05（万元）。　　
　　按营业税的3%缴纳教育费附加：（100＋15）×3%＝3.45（万元）。　　
　　按营业税的2%缴纳地方教育费附加：（100＋15）×2%＝2.3（万元）。
　　
　　综上所述，该房地产企业共需缴纳税款130.1万元，其中房屋租赁相关税金为17.1万元。
　　
　　成立物业公司后的纳税情况　　
　　2003年，《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入，减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，缴纳营业税。
　　
　　按照此项规定，该房地产公司另外成立一家物业公司，由物业公司与购房者签订委托代理租房合同，此时物业公司就可以按差额缴纳营业税进行税务处理，具体计算方法为：
　　按服务业差额缴纳营业税：（300－100×10×2×10%）×5%＝100×5%＝5（万元）。
　　按财产租赁合同缴纳印花税：300×0.1%＝0.3（万元）。
　　按营业税的7%缴纳城建税：5×7%＝0.35（万元）。
　　按营业税的3%缴纳教育费附加：5×3%＝0.15（万元）。
　　按营业税的2%缴纳地方教育费附加：5×2%＝0.1（万元）。
　　
　　综上所述，该物业公司合计缴纳税款5.9万元。
　　
　　对比前述按销售和租赁两种方法分别纳税的情形来看，该房地产公司单独成立物业公司，由物业公司与购房者签订委托代理租赁合同，少缴税款11.2万元。