房地产行业税收专项检查工作（稽便函[2008]42号）政策解读之三十

原问题：“30、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。”

个人所得税的规定多范围广，视野的oldbug和阿毛网站的云中飞都有过经典的整理，这里就不狗尾续貂了。还是继续发挥自己的强项，提出房地产企业经常碰到的几个业务吧。

一、代扣个人所得税
1、文件规定
⑴ 《个人所得税法》
第八条  个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。
⑵ 《国家税务总局关于印发的通知》(国税发[1995]65号)
第二条　凡支付个人应纳税所得的企业(公司)、事业单位、机关、社团组织、军队、驻华机构、个体户等单位或者个人，为个人所得税的扣缴义务人。
第三条　按照税法规定代扣代缴个人所得税是扣缴义务人的法定义务，必须依法履行。
第十一条　扣缴义务人应扣未扣、应收未收税款的，由扣缴义务人缴纳应扣未扣、应收未收税款以及相应的滞纳金或罚款。

2、政策理解
按道理，个人所得税的纳税义务人是个人，对于企业的影响并直接。但由于代扣代缴义务的规定，以及为进行代扣代缴需要由扣缴义务人缴纳税款的规定，将企业直接同个人所得税联系了起来。
3、重点说明
对我们财务人员个人来说，最不利的规定就是《个人所得税代扣代缴暂行办法》（国税发[1995]065号）第七条了，“扣缴义务人的法人代表(或单位主要负责人)、财会部门的负责人及具体办理代扣代缴税款的有关人员，共同对依法履行代扣代缴义务负法律责任。”根据这一条，我们财务人员的责任一下子被剧烈加大了。
这也是这一篇整理的根本所在。

二、购房合同违约金的个人所得税
1、违约金解释
根据《中华人民过合同合同法》第一百一十四条的规定：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

2、违约金种类
违约金从其补偿的内容来看可以分为惩罚性违约金和赔偿性违约金，从其违约的内容来看可以分为：
⑴ 不履行合同的违约金
不履行合同的违约金是指当事人没有履行主债务应当支付的违约金，具体可以包括开发单位不交房、开发单位不配合办理按揭手续、开发单位单方面涨价等情况。

⑵ 逾期履行的违约金
逾期履行，是开发单位逾期办理备案手续、逾期交房、逾期办理产权等缴纳的违约金。

⑶ 瑕疵履行的违约金。
     瑕疵履行的违约金，是指当事人履行的质量不符合要求而约定支付的违约金，通常包括开发单位质量问题、未履行配套等承诺产生的违约金。

3、开发单位不配合按揭解除合同违约金
根据《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》 (国税函[2006]865号 )的规定：
　　商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。  
根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。
不过这条规定很是有问题：
⑴ 按揭的责任
现在按揭银行不再由开发单位自行指定（但是可以推荐），购房者可以自行选定按揭银行，所以按揭办理不下来的主要责任是购房者的原因，当然也不排除开发单位迟迟不备案、不确认收款等因素。但是不管怎么样，办理不成按揭手续并且开发单位支付违约金，只能说明是开发单位的责任，虽然这种情况在实务中非常少。

⑵ 违约金的性质
前面说过，违约金可以分为惩罚性违约金和赔偿性违约金，从该文件规定的内容来看，该违约金主要应当是赔偿性为主的，从个人所得税的立法本意来说，应当不在征收的范围之内，或者说部分不在征收的范围之内。像这种使用税法中的兜底条款来进行随意解释的，并不完全合理。
但是从开发单位的角度来说，只能按照这条文件执行。

4、其它违约金
正如前面说过的，违约金的种类有很多种，第三条只是其中的一种，但恰恰是税务总局明确要缴纳/不要缴纳的唯一的一种。因此，各地方税务局有很多依此为依据，随意扩大纳税范围，甚至连国家税务总局的网站答复中，也有扩大范围引用国税函[2006]865号的情况。
当然，例如安徽省地方税务局《关于个人取得合同违约金收入免征个人所得税的批复》（皖地税函[1999]119 号）规定，个人(自然人)因对方违反经济合同而取得的违约金，属于经济或财产损失的补偿性收入，因此，对该项收入不征收个人所得税。大连在业务答复中也说明，房地产开发企业因延期交房，按合同规定向购房者支付的赔偿金，免征个人所得税。
因此，对于其他违约金，只能同当时税务及沟通了。

5、变通形式
针对违约金的个人所得税规定不清楚的情况，避免企业和财务人员个人的风险，建议尽量不采用违约金的形式，而直接按照变更合同的方式给对方以补偿，例如根据延期交房的时间相应降低房价等，这样同业务本质基本幸福，同时也避免了税务上的风险。

三、优惠价格购房的个人所得税
1、文件规定
《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2008〕576号）
房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在�
根据个人所得税法的有关规定精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照\"财产租赁所得\"项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。

2、文件解读
这个文件一开始看上去很有道理，但是琢磨以后，有点问题。这项业务有两个环节：