房产税
一、概念
房产税以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。
这里的房产是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。
烟囱、水塔、室外游泳池不属于房产税征收范畴。
二、征税范围、纳税人、税率
（一）房产税的征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。
（二）房产税以在征税范围内的房屋产权所有人或房屋支配者为纳税人。
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序号 |
情形 |
纳税义务人 |
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1 |
产权属国家所有的 |
经营管理单位 |
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2 |
产权属集体和个人所有的 |
集体单位和个人 |
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3 |
产权出典的 |
承典人 |
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4 |
产权所有人、承典人不在房屋所在地的 |
房产代管人或者使用人 |
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5 |
产权未确定及租典纠纷未解决的 |
房产代管人或者使用人 |
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6 |
无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位房产 |
使用人代缴 |
（三）税率
从价计税：1.2%
从租计税：12%
三、计税依据和应纳税额的计算
房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种方式
（一）从价计征
1.计税依据：房产余值
房产余值＝应税房产原值×（1‐扣除比例）
扣除比例：10%~30%。
2.计税依据的确定
（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值
（4）更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。
（5）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。
（6）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
3.从价计征的税率：1.2%
4.应纳税额的计算
从价计征方式下应纳税额＝应税房产原值×（1‐扣除比例）× 1.2%
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例：某企业的经营用房原值为5000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%。请计算其应纳房产税税额。 |
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『答案解析』 应纳税额＝5000×（1－30%）×1.2%＝42（万元） |
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例：（单选题）某企业拥有一栋原值为2000万元的房产，2013年2月10日将其中的40%出售，月底办理好产权转移手续。已知当地政府规定房产计税余值的扣除比例为20%，2013年该企业应纳房产税（ ）万元。 A.11.52 B.12.16 C.12.60 D.12.80 |
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『正确答案』D 『答案解析』应缴纳房产税=2000×60%×（1-20%）×1.2%+2000×40%×（1-20%）×1.2%×2/12=12.80（万元） |
（二）从租计征
1.计税依据：房产租金
2.从租计征的税率：12%。
对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
3.应纳税额的计算
从租计征方式下应纳税额＝租金收入×12%（或4%）
四、申报和缴纳
（一）纳税义务发生时间
1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。
2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。
3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；在办理验收手续前已使用或出租、出借的，从使用或出租、出借的当月起计征房产税。
4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。
5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
（二）纳税期限
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法。
（三）纳税地点——房产所在地
房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。