A房地产开发企业(一般纳税人)2016年从政府受让一宗土地，由于资金困难，A公司无法按原计划开发，于2021年5月将这宗土地转让给B房地产开发公司(一般纳税人)。请问：B公司在该宗土地上开发房地产项目，并销售其开发的房地产项目，能够以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时支付的土地价款后的余额作为销售额，计算缴纳增值税吗?
【品税阁解析】财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(三)项第10点规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第七条规定：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
根据上述政策规定，B公司是从其他企业取得土地使用权，不是向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位支付土地价款，也没有取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。因此，B公司销售从其他企业受让土地开发的房地产项目，不得从全部价款和价外费用中减除土地价款。
【拓展思考】从政府受让的土地使用权未经开发直接转让，可以扣除受让土地的价款，按差额销售额征收增值税吗?
【案例】A房地产开发公司(一般纳税人)2015年从政府受让一宗土地，由于资金困难，该公司无法按原计划开发，于2021年5月将这宗土地转让给B公司(一般纳税人)。请问：A公司转让土地使用权时，能否以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府支付的土地价款后的余额作为销售额，计算缴纳增值税吗?
【品税阁解析】财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知(财税[2016]47号)第三条第二款规定：纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
因此，A公司转让2015年取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，计算缴纳增值税。
2017年11月的解析——
土地价款扣除实务问题
杨老师，请教您一个关于房开企业扣除土地款的问题，有家企业支付土地款时晚了一段时间，所以支付土地款时多付了一点利息，并且对方开票时利息和土地款没有分开，比合同上注明的土地款大了一些，请问这部分利息可以扣除吗？还是只允许扣除土地款的部分？
初看问题，第一反应是对方企业收到利息应作为价外费用并入土地价款征收增值税，因此，房开企业延期付款利息可以扣除。可似乎又觉哪里不妥，把问题抛给各地货劳同行，激辩让我如醍醐灌顶，小问题，大玄机。
土地价款扣除增值税相关政策如下：
一、财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第10点：
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
二、《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条：
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
三、《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第八条：
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
四、财税【2016】36号附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条下列项目免征增值税
（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
激辩的焦点：
按照财税〔2016〕140号第八条规定：“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
“等”是等内还是等外，目前尚无统一口径。一方认为是“等外”，利息是出让受益的一种；另一方则认为是“等内”，是正列举后的等，同时，合同是佐证。
不管站在哪一方，我都不是一个人在战斗。考虑到允许扣除的风险，我倾向于“等内”。
结论：
1. 按照上述文件规定，土地使用权出让方只能是政府；
2. 根据财税【2016】36号附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。企业逾期付款支付的利息相当于政府对企业的处罚，并不构成价外费用，不征收增值税；
3. 按照规定，向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。除此之处，其他任何名目支出不得扣除。
因此，企业逾期付款利息不可以扣除，只允许扣除土地价款部分。
来源：清茶税语 作者：杨泳