鞍山市地方税务局关于“宁远镇南地号村委会出租土地房屋行为征税及提供发票问题”的批复
鞍地税函[2014]43号 2014-06-03
鞍山市地方税务局铁西区局：
你局《关于宁远镇南地号村委会出租土地房屋行为征税及提供发票问题的请示》（鞍地税西发〔2014〕4号）收悉，经研究，现批复如下：
一、纳税义务人
（一）营业税纳税义务人
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内提供营业税暂行条例规定的应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第九条规定：条例第一条所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。第十条除本细则第十一条和第十二条的规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位。但不包括单位依法不需要办理税务登记的内设机构。
南地号村委会共与“鞍山市平安特种密封材料有限公司”等57户企业签订土地房屋租赁合同，出租方为南地号村委会，虽然集体土地建设用地使用证是“鞍山市油料厂”等54户企业（其中49户企业工商登记不存在），但依据“实质重于形式的原则”，南地号村委会就是土地的支配权人，并以村委会的名义与现在的土地实际使用人签订了租赁协议、收取租金。如果南地号村委会与57户企业签订土地房屋租赁合同真实、合法、有效，南地号村委会就是土地房屋租赁业务的营业税纳税人。
（二）土地使用税、房产税纳税义务人
根据《中华人民共和国城镇土地使用税条例》的规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。南地号村如在开征区范围内，应当征收城镇土地使用税。
根据《辽宁省城镇土地使用税实施办法》的规定，凡在我省开征城镇土地使用税的范围内使用土地或者依法拥有土地使用权的单位和个人，为土地使用税的纳税义务人，应当依照《条例》和本办法的规定缴纳土地使用税。纳税人不在所在地的，由代管人缴纳土地使用税；土地使用权未确定的，由实际使用人缴纳土地使用税。
根据《辽宁省城镇土地使用税征收管理工作规程》第十八条的规定：集体土地用于非农、林、牧、渔业生产经营的，依法取得土地使用权的单位和个人为纳税义务人。
根据财税〔2006〕56号的规定：在城镇土地使用税征收范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
按照上述规定，你局请示中所应确定的土地使用税纳税义务人应为拥有土地使用权的单位和个人。如果能够证明该单位或个人不存在，应由实际使用人缴纳土地使用税。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和《辽宁省房产税实施细则》的规定，房产税的纳税义务人为房屋所有权人。对出租房屋的单位和个人，凡取得租金收入的，均应依照租金收入征收房产税。因此，你局应确定房屋的出租人为房产税的纳税义务人。
二、计税依据
（一）营业税计税依据
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。也就是南地号村委会出租土地房屋的收取的全部价款和价外费用。
（二）土地使用税计税依据
根据《中华人民共和国城镇土地使用税条例》的规定：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。
（三）房产税计税依据
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和《辽宁省房产税实施细则》的规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税计税依据。
三、出租土地房屋行为发票问题
（一）出租方为南地号村委会的土地房屋租赁合同所出租的集体土地，集体土地使用证使用权人为“鞍山市油料厂”等54户企业。鉴于此，取消南地号村委会自开票资格。
（二）根据《辽宁省地方税务系统代开发票管理办法》第二条，代开发票，是指由主管税务机关根据收款方（申请或提供劳务服务方）的申请，依照法规、规章以及其他规范性文件的规定，代为向付款方（或接受劳务服务方）开具发票的行为。如南地号村委会与57户企业签订土地房屋租赁合同真实、合法、有效，允许其代开发票；否则，禁止其代开发票。
鞍山市地方税务局
2014年6月3日